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探秘新机遇---成都写字楼大堂商业研究
来源:高力国际  [浏览次数:2099次]   2015-06-25 17:29:41  字体 【 】 【关闭
摘要:近期写字楼大堂商业的快速发展一方面得益于近年来投入使用的写字楼大堂设计显著优于早期投运的写字楼,为开设大堂商业提供了必需的硬件基础;同时成都写字楼市场自2012年进入集中放量期,市场竞争压力显著增长,业主的运营理念亦从向租户提供租金折扣、免租期等传统方式提升至强化、完善物业商务功能的层面,因此开设适合本项目的大堂商业正逐步成为写字楼运营团队优化物业功能的备选方案之一。

      成都,2015619 !

      全球领先的房地产服务公司高力国际发布白皮书报告《探秘新机遇——成都写字楼大堂商业研究》。

 

      2006年咖啡连锁品牌星巴克进驻威斯顿联邦大厦大堂,开启成都写字楼大堂商业序幕,此后近十年间,随着写字楼项目硬件的提升及运营观念的变革,大堂商业这一模式在成都市场上的发展速度逐渐加快,咖啡店、便利店等陆续进驻写字楼大堂,截至20154月,市场上已有14个写字楼开设有大堂商业,共计16家店铺。

近期写字楼大堂商业的快速发展一方面得益于近年来投入使用的写字楼大堂设计显著优于早期投运的写字楼,为开设大堂商业提供了必需的硬件基础;同时成都写字楼市场自2012年进入集中放量期,市场竞争压力显著增长,业主的运营理念亦从向租户提供租金折扣、免租期等传统方式提升至强化、完善物业商务功能的层面,因此开设适合本项目的大堂商业正逐步成为写字楼运营团队优化物业功能的备选方案之一。

       另一方面,以咖啡、简餐、便利店等业态为代表的轻消费商家近年来在成都市场上呈现迅速扩张趋势,目前成都所有优质购物中心或商业街区均已引入上述类型商家。因此,随着传统商业物业空间的日趋饱和,近年投运的写字楼、商务园区等商务物业以其拥有的优质硬件设施和具有消费能力的租户群体对商家构成了强有力的吸引,大堂正成为轻消费商家的新兴拓展领域。

然而,尽管诸多写字楼业主、商家均对大堂商业表现出积极态度,但与此同时部分市场参与者仍对此模式存有质疑和困惑,在一定程度上导致大堂商业目前在成都市场上仍处于较为缓慢的初步发展阶段。

       对此,高力国际通过问卷调查对业主、租户和商家对于大堂商业模式的态度进行了解,同时结合写字楼招商、物业及资产管理等专业经验分析认为:

写字楼业主在大堂空间较为充裕的情况下引入商业,有利于增强项目的商务配套功能,从而实现满足写字楼用户需求、加快写字楼吸纳进度及优化资产价值等多重目标。适合引入大堂的业态关键特点是轻巧便捷,具体体现于营业面积小、产品便于携带、产品制作流程短且无大量污染(噪音、异味、废弃物等),而符合上述要求的业态包括饮品店、简餐店、便利店、书吧以及鲜花店等。

值得关注的是,本次问卷调查中81%的受访租户希望其所在写字楼大堂引入商业,且业态集中于饮品、简餐以及便利店;与此同时,43%目前尚无大堂商业的受访写字楼业主表示计划在本项目大堂引入商业,而40%的受访商家表示正在考虑进驻写字楼大堂。因此,就数据而言,写字楼大堂商业这一模式正处于供需双方均持积极态度的发展背景下,预估未来中短期内写字楼业主和商家的合作意向将愈发明确。

       在当前大堂商业发展方兴日盛之背景下,高力国际亦强调,写字楼大堂最首要的功能还是形象展示和人员出入,在目前成都大多数写字楼大堂未分层、分区的情况下,业主和商家必须针对大堂商业这一模式的关键环节进行审慎评估及操作,从而确保项目品质和实际运营效果。

具体而言,业主需把握的关键环节包括:项目定位阶段即进行大堂商业规划、商业占大堂总面积的比例不超过25%、勿引入制作过程产生噪音、异味、大量蒸汽以及产品不便携带的商家以及商业布局和功能须与本项目及大堂风格相匹配;商家需要注意的方面则包括:优先进驻持有型写字楼、慎重评估硬件条件及改造成本和时间、充分了解备选写字楼的物业管理制度、针对写字楼市场定制产品系列及营销方式。

       未来二至三年,成都写字楼市场仍将处于鏖战之中,然而严峻形势中的积极信号则是:重压之下的成都写字楼市场正逐步从开发时代进入运营时代”——写字楼开发商或运营商将着力推动写字楼功能从提供常规办公空间扩展至全面支持、参与租户的日常商务活动。在此背景下,结合当前租户需求日益多元化、商家保持积极拓展态势等有利因素,高力国际预估大堂商业这一模式在成都市场的扩张速度将有所加快;同时,新增大堂商业的定位规划、产品结构以及与所在写字楼的契合程度亦将得到进一步优化。

 

 

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